随着去年底出台的北京楼市新政显效，二手房成交量有所上涨，二手房挂牌量也出现新变化。券商中国记者多方采访了解到，最近两个月，北京二手房挂牌量明显回落，近一个月减少了6000多套，较市场最高点的16万套更是减少超过2万套。
业内人士认为，近期北京二手房挂牌量有所回落，一定程度表明业主预期出现积极变化，市场筑底信号初显。预计春节后北京二手房市场或出现温和复苏态势，2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势。
近2个月挂牌量明显回落
“最近二手房成交量多了，导致挂牌量下降了。”某头部中介北京通州区门店的工作人员告诉记者，价格低点的房子都卖出去了，现在成交价不会像之前那样一套比一套低，谈价比较困难了。有部分业主觉得现在价格低于心理价位太多，选择主动下架房源，还有部分业主选择把房子出租。
北京东城区、丰台区、海淀区等多家中介门店的工作人员均对记者表达了类似的观点。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，最近两个月，北京二手房挂牌量确实回落了。据他统计，截至2026年1月28日，北京整个市场二手房挂牌量约14万套，较2025年12月的14.6万套减少了6000多套，距离2025年8月份的15.5万套减少了1.5万套，相比北京市场挂牌最高点2024年4月份更是减少超过2万套。
中指研究院根据头部中介数据统计，新政后（2025.12.25-2026.1.26），北京二手房日均新增挂牌442套，较新政前3个月（2025.10.1~2025.12.24）日均下降17.7%；同时，存量挂牌套数也呈现持续下降趋势，截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平。
对于最近北京二手房市场挂牌量明显回落的原因，张大伟表示，主要由政策托底、成交回暖、业主心态转变与结构性分化共同驱动。去年底出台的北京楼市新政重塑了市场预期，限购松绑、信贷与税费优化，推动了市场成交量的高位运行，消化了不少优质房源。同时，业主心态从“降价抛售”转向“分化”，部分非热点区域二手房价格变化较大，业主取消了挂牌。另外，中介压价行为缓解，前期市场部分中介压价严重，最近“一口价”房源推广降温，业主降价博弈减少。此外，新盘最近供应减少，也增加了二手房的吸引力，特别是刚需新盘少，二手房是成交主力，而惯例的市场“小阳春”接近到来，有优质教育资源的房产最近成交明显增加了。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，近期北京二手住宅挂牌量有所回落，短期内供应压力有所减缓，一定程度表明业主预期出现积极变化，市场筑底信号初显。
新政后成交量显著提升
2025年12月24日，北京出台楼市新政，主要内容包括降低非京籍家庭购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等。从新政实施一个月以来的情况看，市场表现较为积极，二手市场交易量显著提升。
北京链家研究院的数据显示，政策调整后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。
中指研究院的数据也显示，去年12月北京二手房市场在政策刺激下出现明显翘尾，12月成交量为2025年全年第二高，最后一周单周成交量超4000套。2026年1月以来，二手房市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长，成交套数超过2025年周均水平。
对于市场表现转暖的原因，北京链家研究院认为，有三方面因素：一是新政出台带动市场景气指数（房源中调涨比例）有所提升，表征市场预期转好。二是政策具有加速看房、谈判过程中客户交易的作用，新政后集中签约。三是季节规律，进入一季度后市场通常会存在自然回暖，且本年度春节偏晚，使得交易高峰提前出现。
对于哪类住房热度提升更快，北京链家研究院表示，由于奖金发放、证件办理等因素影响，一季度往往是刚需类客户更为活跃的阶段。本年度也不例外，目前全市场交易更偏向于入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内2居住房，其市场热度存在季节性提升。依据以往经验，春节假期后交易热度仍将更偏向于此类地区及住房。进入二季度后，交易热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸。
节后市场或温和复苏
对于当前的市场形势，曹晶晶指出，北京楼市新政有效激活了刚需与改善型置换需求，带动市场活跃度提升，买卖双方预期也在逐步修复，但整体市场修复情绪相对温和。当前北京房地产政策仍有优化空间，本地购买力与多样化需求为市场提供了修复基础，但整体企稳仍将是一个渐进过程，其持续性依赖于市场预期的实质性改善。
展望后市，北京链家研究院认为，春节后北京二手房市场可能会出现温和复苏态势。一方面是因为政策作用相对“缓释”。本次政策对信贷支持及购房门槛进行了调整，这些政策能够提升潜在客户规模及购买力。由于住房交易属于长周期高价值交易，客户从产生兴趣到实际交易通常需要一个季度以上时间，因此政策作用更有可能在更长周期内逐步显现。另一方面是受节庆影响，本年度春节相对较晚，因此本年度交易有所前置，而热点城市节后市场通常需要2—3周逐步启动。
曹晶晶认为，短期来看，2月份受春节假期影响，北京楼市成交节奏或将有所放缓，而随着2025年出让的优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期仍在，预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势。
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